V nadväznosti na tlačový brífing Ministra pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR Ing. Jána Mičovského, ktorý sa uskutočnil v Bratislave dňa 15. júla 2020 (záznam dostupný na https://tv.teraz.sk/live/x7v0rudmicovsky/18220/) Slovenský pozemkový fond (ďalej len „SPF“ alebo „fond“) zverejňuje túto doplňujúcu informáciu k dôvodom úpravy výšky nájomného za pôdu v správe a nakladaní SPF.

SPF už od roku 2018 analyzoval spôsob stanovenia nájomného v nájomných zmluvách fondu, vrátane existujúcich nájomných zmlúv, a to jednak z dôvodu ustanovenia zákonnej definície obvyklej výšky nájomného v § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení účinnom od 1.5.2018, ale najmä z dôvodu upozornenia v liste Európskej komisie zo dňa 4.4.2018, cit. „útvarom Komisie sa nedávno dostala do pozornosti (pozn. protesty slovenských farmárov v Bruseli) otázka prenájmu pôdy spravovanej SPF.

Vo svojom liste Európska komisia uvádza, že „v súvislosti s touto cenou by útvary Komisie chceli zdôrazniť, že pôda v štátnom vlastníctve alebo v štátnej správe sa musí prenajímať za trhovú cenu pôdy. Pevne stanovená cena pod hodnotou trhových sadzieb môže nájomcom poskytnúť selektívnu výhodu, takže môže ísť o štátnu pomoc.“

Na základe vyššie uvedeného SPF musel útvarom Komisie vysvetľovať spôsob stanovenia nájomného v nájomných zmluvách, pričom poukázal na skutočnosť, že do roku 2018 nebola v Slovenskej republike žiadna všeobecne akceptovaná referenčná hodnota, ktorú by bolo možné považovať za trhovú sadzbu nájomného.

Zavedenie právneho inštitútu obvyklej výšky nájomného

Zavedením právneho inštitútu obvyklej výšky nájomného sa situácia na trhu s prenájmom poľnohospodárskych pozemkov diametrálne zmenila. Štát v roku 2019 prvýkrát zverejnil priemernú výšku nájomného vo všetkých katastrálnych územiach vypočítanú na základe vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z. z.

Už v roku 2018 prijal SPF vnútorný predpis, ktorý vo vzoroch nájomných zmlúv s poľnohospodárskymi podnikmi stanovil nájomné okrem iného cit. „od roku nasledujúceho po roku, v ktorom príslušný okresný úrad prvýkrát zverejní obvyklú výšku nájomného pre jednotlivé katastrálne územia bude ročné nájomné za prenajatú poľnohospodársku pôdu pre jednotlivé katastrálne územia určené podľa vzorca RC=OVNxVYM, kde RC je ročné nájomné, OVN je obvyklá výška nájomného pre príslušné katastrálne územie, zverejnená príslušným okresným úradom a VYM je prenajatá výmera, v príslušnom katastrálnom území. Celková výška nájomného bude tvorená súčtom RC za jednotlivé katastrálne územia, ktoré sú predmetom prenájmu podľa tejto zmluvy. Obvyklá výška nájomného sa v zmysle vyhlášky určuje pre jednotlivé druhy pozemkov v každom katastrálnom území samostatne, a preto v prípade prenajatých poľnohospodárskych pôd v rozdielnych katastrálnych územiach, obvyklá výška nájmu môže byť rozdielna.“

V zmysle vyššie uvedeného, SPF má obvyklú výšku nájomného zmluvne dohodnutú v nájomných zmluvách uzatváraných na základe vnútorného predpisu účinného od 1. októbra 2018.

Z dôvodu dodržania právnych predpisov Európskej únie a zákona č. 358/2015 Z. z. o úprave niektorých vzťahov v oblasti štátnej pomoci a minimálnej pomoci a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o štátnej pomoci),  ktorý nájomné nižšie ako je nájomné trhové považuje za inú formu nepriamej pomoci, pristúpil SPF k uzatváraniu dodatkov o zmene stanovenia nájomného aj v existujúcich nájomných zmluvách.

V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že SPF konzultoval všetky aktivity v súvislosti s určením nájomného v podmienkach fondu na základe trhového nájomného s Protimonopolným úradom SR ako koordinátorom štátnej pomoci v Slovenskej republike.

Zachovanie status quo pri nájomných zmluvách uzatvorených do 1. októbra 2018 bez uzatvorenia dodatku o zmene výšky nájomného by mohlo byť vnímané zo strany  útvarov Komisie ako nepovolené selektívne zvýhodnenie tých podnikov, ktoré majú uzatvorené nájomné zmluvy s SPF, oproti tým podnikom, ktoré s SPF nemajú uzatvorené nájomné zmluvy a sú odkázané výlučne len na prenájom pozemkov za trhovú cenu, ktorá môže byť niekoľkonásobne vyššia.

Záverom je nevyhnutné poukázať na to, že nájomné zmluvy uzatvárané s poľnohospodárskymi podnikmi podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. obsahujú ustanovenie o možnosti fondu ako prenajímateľa odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času nájmu z dôvodu, ak nedôjde k dohode o zmene výšky nájomného. Na základe tohto zmluvného ustanovenia sú nájomcovia upozornení na možnosť ukončenia nájomného vzťahu zo strany fondu.

Publikované 24. júla 2020