Prevod

Slovenský pozemkový fond od 17.03.2022 zvyšuje transparentnosť pri prevode vlastníckeho práva (predaj, vyporiadanie vlastníckeho práva, zámeny) a práva správy k nehnuteľnostiam v jeho správe a nakladaní.

 

Úplné znenie interného pokynu SPF č.11/2021 v znení aktuálnych zmien nájdete tu

 

Aké zmeny SPF aktuálne realizuje:

  1. Uprednostnenie nájmov pred predajmi

SPF chráni pôdu vo vlastníctve Slovenskej republiky. Predaj pôdy bude vo väčšine prípadov možný do výmery 500 m², v niektorých prípadoch iba do 100m². SPF bude v maximálnej miere preferovať nájmy pred predajmi.

  1. Prehľadné a jasné kritériá predaja pôdy.

Pri predaji pôdy štátu sú stanovené jasné pravidlá, za akých ju možné od SPF získať.  Jasnými kritériami bude výmera a právny titul (dôvod).

  1. Končí možnosť zamieňať pozemky

V minulosti sa realizovali sporné zámeny štátnej pôdy za často nevýhodných podmienok (pre SPF). Zámeny SPF v zásade realizovať nebude. Výnimkou môžu byť žiadosti doručené orgánom ochrany prírody na nadobudnutie pozemkov v chránených územiach do vlastníctva štátu na účely ochrany prírody a krajiny.

  1. Stanovenie minimálnej výšky kúpnej ceny na 100€

Určenie minimálnej výšky kúpnej ceny má zamedziť špekuláciám a nevýhodným predajom pre SPF. V každej zmluve na predaj pozemkov bude najnižšia kúpna cena minimálne 100 €.

  1. Transparentné zverejňovanie požadovaných dokladov + šetrenie nákladov žiadateľa

SPF môže od žiadateľa požadovať iba tie doklady, ktorých zoznam je transparentne uverejnený. Žiadateľ si tak môže v predstihu pripraviť všetky potrebné doklady, čo urýchli vybavenie jeho žiadosti.

SPF žiada od žiadateľov podklady, s ktorými majú finančné náklady až vtedy, keď je rozhodnuté, že predaj pozemkov sa bude realizovať. T.z. žiadateľ nemusí platiť za znalecký posudok, príp. iné podklady, pokiaľ je predaj nehnuteľnosti zamietnutý.

 

Cieľom nových pravidiel v oblasti prevodu pozemkov je transparentnejšie rozhodovanie o doručených žiadostiach o predaj pozemku v správe SPF, ochrana vlastníctva pôdy v správe SPF.

Prioritou SPF je tiež podstatné zrýchlenie vybavovania doručených žiadostí v oblasti predajov pozemkov. Zároveň pri týchto zmenách dbáme na to, aby sme neobmedzili možnosť žiadateľov  – občanov, firiem, samospráv, štátnych organizácií vysporiadať si pozemky pod svojimi stavbami, vo dvoroch prislúchajúcich k stavbám, menšie pozemky v podielových spoluvlastníctvach, pri výstavbe stavieb v súlade s územnými plánmi obcí a miest.

SPF svoju pozornosť obracia práve na bežných žiadateľov, ktorí majú záujem vysporiadať si menšie pozemky, ktoré bránia využitiu ich nehnuteľností.

S účinnosťou od 1.9.2022 bol novelizovaný zákon č.180/1995 Z. z., kde podľa § 14 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z. z. „Vlastnícke právo k neknihovaným pozemkom podľa odseku 1, ktoré sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce, nemožno scudziť a tieto pozemky sa použijú na účely podľa osobitného predpisu.“

Zákaz scudzenia vlastníckeho práva k neknihovaným pozemkom v extraviláne sa v podmienkach SPF týka všetkých rozpracovaných žiadostí o odplatný resp. bezodplatný prevod pozemkov a zámeny pozemkov vo vlastníctve SR v správe SPF evidovaných na SPF v akomkoľvek štádiu riešenia s výnimkou tých, ktoré boli predložené na konanie o návrhu na vklad do 31.8.2022.

Pozrite si prehľadnú tabuľku aktuálnych zmien:

 

typ žiadostipozemok je vo vlastnítve SRpozemok nezistených vlastníkov
Žiadosť o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva za finančnú náhradužiadosti je možné vyhovieť iba v prípade, že maximálna výmera pozemku štátu je 500m² a nejedná sa o neknihovaný pozemok v extraviláneJe potrebné splniť tieto podmienky:
pozemok nie je v spoluvlastníctve ďalšieho známeho vlastníka okrem žiadateľa a súčasne je podiel žiadateľa na pozemku minimálne 50% a súčasne je výmera podielu vo vlastníctve nezisteného vlastníka do 500 m²
Žiadosť o prevod vlastníckeho práva – z dôvodu nemožnosti pozemok samostatne účelne využiťje možné vyhovieť, ak ide o pozemok s výmerou do 100 m² pri výmere nad 100 m² je možný nájom a nejedná sa o neknihovaný pozemok v extravilánenie je možný prevod, iba nájom
Žiadosť o prevod vlastníckeho práva – z dôvodu založenia trvalých porastov (výsadba chmeľnice, vinice, rýchlorastúcich drevín, ovocného sadu)nie je možný prevod, iba nájomnie je možný prevod, iba nájom
Žiadosť o prevod vlastníckeho práva – z dôvodu usporiadania vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami a primeraným priľahlým pozemkomje možné v prípade, že:
a) je primeraný priľahlý pozemok do výmery 500 m²
b) alebo ak je primeraný priľahlý pozemok oplotený a prenajatý
a nejedná sa o neknihovaný pozemok v extraviláne
predaj možný len pod stavbou žiadateľa + nevyhnutný prístup, inak možný len nájom
Žiadosť o prevod vlastníckeho práva – z dôvodu usporiadania pozemku, na ktorom je založený vinohrad, ovocný sad alebo chmeľnicanie je možný prevod, iba nájomná zmluvanie je možný prevod, iba nájom
Žiadosť o zámenu pozemkuje možné iba v prípade žiadosti doručených orgánom ochrany prírody na nadobudnutie pozemkov v chránených územiach do vlastníctva štátu na účely ochrany prírody a krajiny, a nejedná sa o neknihovaný pozemok v extravilánenie je možné vyhovieť
Žiadosť o predaj pozemku na výstavbuje možné vyhovieť, pokiaľ žiadateľ predloží právoplatné územné rozhodnutie (príp. stavebné povolenie) na základe predchádzajúceho súhlasu SPF so stavbou a nejedná sa o neknihovaný pozemok v extravilánenie je možné vyhovieť (pokiaľ nejde o stavbu vo verejnom záujme, na ktorú je možné pozemok vyvlastniť)

Podmienky a možnosť predaja pozemkov zo strany Slovenského pozemkového fondu sú rozdielne podľa toho, či ide o pozemky vo vlastníctve Slovenskej republiky (SR), v správe SPF, alebo o pozemky vo vlastníctve nezistených vlastníkov (NV), s ktorými fond nakladá. Predaj pozemkov fond vykonáva na základe právnych titulov daných všeobecne záväznými právnymi predpismi.

Fond vybavuje každú žiadosť o kúpu pozemku, nadobudnutie vlastníctva pozemku resp. zámenu pozemku individuálne, pričom pri posudzovaní žiadostí musí prihliadať na ďalšie celospoločenské záujmy, ktoré fondu vyplývajú z právnych predpisov, programového vyhlásenia Vlády SR a ďalších smerných dokumentov na úseku poľnohospodárstva  a nakladania s pozemkami. Fond dbá prioritne na záujmy ochrany hodnoty pôdy a pôdy ako takej vo vlastníctve SR v správe SPF, a taktiež musí dbať na plnenie reštitučných nárokov pri vydávaní náhradných pozemkov oprávneným osobám. Z uvedeného dôvodu fond pri predajoch pozemkov posudzuje aj skutočnosť, či je pre fond z pohľadu správcu pozemkov SR a pozemkov NV účelné a výhodné žiadané pozemky predať.

Fond môže realizovať odplatný prevod vlastníctva k pozemkom len v prípadoch vymedzených platnými právnymi predpismi. V iných prípadoch fond nie je oprávnený pozemky predávať. Fond každú žiadosť o kúpu pozemku posudzuje individuálne vzhľadom na vyššie uvedené súvislosti a tiež posudzuje splnenie niektorého právneho titulu daného na prevod pozemkov.

SPF pri stanovení ceny (kúpnej ceny, ceny za zriadenie vecného bremena a pod.) postupuje v súlade so zákonom č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v z.n.p., vykonávacou vyhláškou MS SR č. 228/2018 Z. z. k tomuto zákonu, v súlade s vyhláškou MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v z.n.p., ako aj v zmysle príslušného interného pokynu generálneho riaditeľa SPF.

Fond pri stanovení ceny postupuje tak, že porovná ceny pri fondom realizovaných zmluvách v danej lokalite za posledných 5 rokov, porovná ponuky realitných kancelárií v danom území, preverí územnoplánovaciu dokumentáciu a skontroluje znalecký posudok, ktorý je len jedno z východísk pre stanovenie konečnej ceny fondom.

V zmysle vyššie uvedenej záväznej legislatívy všeobecná hodnota nehnuteľností je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľnosti, ktorá sa dá dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou a opatrnosťou; t. j. tzv. trhová cena.

Vzhľadom na veľké množstvo evidovaných žiadostí o kúpu a zložitý posudzovací proces je potrebné očakávať, že vybavenie žiadosti môže trvať dlhšie časové obdobie. Na fond sa pri vybavovaní žiadostí o kúpu nevzťahujú lehoty podľa Správneho poriadku. V súčasnosti fond intenzívne pracuje na postupnom urýchlení vybavovania žiadostí o kúpu pozemkov.