V nadväznosti na tlačový brífing Ministra pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR Ing. Jána Mičovského, ktorý sa uskutočnil v Bratislave dňa 15. júla 2020 (záznam dostupný na https://tv.teraz.sk/live/x7v0rudmicovsky/18220/) Slovenský pozemkový fond (ďalej len „SPF“ alebo „fond“) zverejňuje túto doplňujúcu informáciu k dôvodom úpravy výšky nájomného za pôdu v správe a nakladaní SPF.

SPF už od roku 2018 analyzoval spôsob stanovenia nájomného v nájomných zmluvách fondu, vrátane existujúcich nájomných zmlúv, a to jednak z dôvodu ustanovenia zákonnej definície obvyklej výšky nájomného v § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení účinnom od 1.5.2018, ale najmä z dôvodu upozornenia v liste Európskej komisie zo dňa 4.4.2018, cit. „útvarom Komisie sa nedávno dostala do pozornosti (pozn. protesty slovenských farmárov v Bruseli) otázka prenájmu pôdy spravovanej SPF.

Vo svojom liste Európska komisia uvádza, že „v súvislosti s touto cenou by útvary Komisie chceli zdôrazniť, že pôda v štátnom vlastníctve alebo v štátnej správe sa musí prenajímať za trhovú cenu pôdy. Pevne stanovená cena pod hodnotou trhových sadzieb môže nájomcom poskytnúť selektívnu výhodu, takže môže ísť o štátnu pomoc.“

Na základe vyššie uvedeného SPF musel útvarom Komisie vysvetľovať spôsob stanovenia nájomného v nájomných zmluvách, pričom poukázal na skutočnosť, že do roku 2018 nebola v Slovenskej republike žiadna všeobecne akceptovaná referenčná hodnota, ktorú by bolo možné považovať za trhovú sadzbu nájomného.

Zavedením právneho inštitútu obvyklej výšky nájomného sa situácia na trhu s prenájmom poľnohospodárskych pozemkov diametrálne zmenila. Štát v roku 2019 prvýkrát zverejnil priemernú výšku nájomného vo všetkých katastrálnych územiach vypočítanú na základe vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z. z.

Už v roku 2018 prijal SPF vnútorný predpis, ktorý vo vzoroch nájomných zmlúv s poľnohospodárskymi podnikmi stanovil nájomné okrem iného cit. „od roku nasledujúceho po roku, v ktorom príslušný okresný úrad prvýkrát zverejní obvyklú výšku nájomného pre jednotlivé katastrálne územia bude ročné nájomné za prenajatú poľnohospodársku pôdu pre jednotlivé katastrálne územia určené podľa vzorca RC=OVNxVYM, kde RC je ročné nájomné, OVN je obvyklá výška nájomného pre príslušné katastrálne územie, zverejnená príslušným okresným úradom a VYM je prenajatá výmera, v príslušnom katastrálnom území. Celková výška nájomného bude tvorená súčtom RC za jednotlivé katastrálne územia, ktoré sú predmetom prenájmu podľa tejto zmluvy. Obvyklá výška nájomného sa v zmysle vyhlášky určuje pre jednotlivé druhy pozemkov v každom katastrálnom území samostatne, a preto v prípade prenajatých poľnohospodárskych pôd v rozdielnych katastrálnych územiach, obvyklá výška nájmu môže byť rozdielna.“

V zmysle vyššie uvedeného, SPF má obvyklú výšku nájomného zmluvne dohodnutú v nájomných zmluvách uzatváraných na základe vnútorného predpisu účinného od 1. októbra 2018.

Z dôvodu dodržania právnych predpisov Európskej únie a zákona č. 358/2015 Z. z. o úprave niektorých vzťahov v oblasti štátnej pomoci a minimálnej pomoci a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o štátnej pomoci),  ktorý nájomné nižšie ako je nájomné trhové považuje za inú formu nepriamej pomoci, pristúpil SPF k uzatváraniu dodatkov o zmene stanovenia nájomného aj v existujúcich nájomných zmluvách.

V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že SPF konzultoval všetky aktivity v súvislosti s určením nájomného v podmienkach fondu na základe trhového nájomného s Protimonopolným úradom SR ako koordinátorom štátnej pomoci v Slovenskej republike.

Zachovanie status quo pri nájomných zmluvách uzatvorených do 1. októbra 2018 bez uzatvorenia dodatku o zmene výšky nájomného by mohlo byť vnímané zo strany  útvarov Komisie ako nepovolené selektívne zvýhodnenie tých podnikov, ktoré majú uzatvorené nájomné zmluvy s SPF, oproti tým podnikom, ktoré s SPF nemajú uzatvorené nájomné zmluvy a sú odkázané výlučne len na prenájom pozemkov za trhovú cenu, ktorá môže byť niekoľkonásobne vyššia.

Záverom je nevyhnutné poukázať na to, že nájomné zmluvy uzatvárané s poľnohospodárskymi podnikmi podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. obsahujú ustanovenie o možnosti fondu ako prenajímateľa odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času nájmu z dôvodu, ak nedôjde k dohode o zmene výšky nájomného. Na základe tohto zmluvného ustanovenia sú nájomcovia upozornení na možnosť ukončenia nájomného vzťahu zo strany fondu.